3.4.2025
Zdražování energií, služeb i údržby nemovitostí vede mnoho pronajímatelů k otázce, zda mohou jednostranně zvýšit nájemné. A pokud ano – jak to udělat správně. Český občanský zákoník v tom má poměrně jasno. Zvýšení nájemného je možné, ale pouze za určitých podmínek. Pokud je pronajímatel nedodrží, hrozí, že změna nebude platná a nebude možné ji vymáhat.
Zákon č. 89/2012 Sb. (občanský zákoník) stanoví, že pronajímatel může nájemné jednostranně navýšit pouze v případě, že to nájemní smlouva výslovně nezakazuje. Dále musí od posledního zvýšení uplynout minimálně 12 měsíců, nově navržené nájemné nesmí převýšit obvyklou tržní cenu v daném místě a čase a celkové zvýšení za poslední tři roky nesmí překročit 20 %.
Zvýšení nájmu musí být vždy písemné. V návrhu by měla být uvedena nová výše nájemného, datum, od kdy má platit, a také důkaz, že navržená částka odpovídá běžnému nájemnému v lokalitě – například prostřednictvím tří srovnatelných nabídek. Nájemce zároveň musí být poučen o tom, že má dva měsíce na odpověď. Pokud návrh nesplňuje tyto náležitosti, není právně účinný.
Pokud nájemce návrh odsouhlasí písemně, je vše v pořádku a zvýšení nájemného platí. Pokud na návrh nereaguje, ale začne hradit novou částku, zákon i judikatura považují takové chování za souhlas. V případě, že nájemce návrh odmítne, má pronajímatel možnost obrátit se na soud – ovšem musí to udělat nejpozději do tří měsíců od zamítnutí nebo od uplynutí dvouměsíční lhůty bez reakce.
V řízení před soudem pak bude rozhodnuto, jaké nájemné je odpovídající, a to zpětně od data podání žaloby. Pokud soud nájemné zvýší, nájemce bude muset rozdíl doplatit. Soud však nikdy nemůže povolit vyšší nájemné, než jaké je běžné v dané lokalitě a čase.
Zvláštní situace nastává v případě, že pronajímatel provedl v bytě výrazné zhodnocení formou rekonstrukce – například zateplení, výměna oken či jiná stavební úprava. V takovém případě je možné navýšit nájemné až o 10 % z vynaložených nákladů, pokud s tím nájemce souhlasí. Bez jeho souhlasu lze nájemné zvýšit pouze do výše 3,5 % ročně z těchto nákladů.
Výjimku z pravidla 20% limitu za tři roky představují případy, kdy jde o byty, které byly v minulosti pronajímány za regulované nájemné. Tam může pronajímatel navrhnout rovnou nájemné tržní. Pokud s tím nájemce nesouhlasí, rozhodne opět soud.
Zvýšení nájemného tedy není otázkou jednoho e-mailu nebo rychlého dopisu. Zákon dává pronajímatelům možnost nájemné upravit, ale pouze při dodržení přesně stanovených pravidel. Základem je písemná forma návrhu, doložení důvodů a dodržení všech lhůt. Pokud dojde ke sporu, je potřeba včas reagovat a podat návrh soudu. A pokud si nejste jistí, vždy se vyplatí konzultovat váš konkrétní případ s odborníkem. Může vám to ušetřit spoustu zbytečných komplikací.
Tento článek slouží pouze k obecným informačním účelům a není právním doporučením ani službou. Každá situace je individuální – doporučujeme konzultaci s advokátem nebo právním poradcem.