Rozhovor s Davidem Langrem na téma nacenění nemovitosti
Realitní makléř David Langr: Dneska chce kdekdo dělat makléře, ale není ochoten anebo neumí nabídnout služby, které jsou potřeba. Na téma: Stanovení prodejní ceny nemovitosti
David Langr
Věk: 37
Bydlí v Blansku.
Specializuje se na lokality Blansko a okres Blansko.
David dělá reality už sedmým rokem. Je vyhledávaným makléřem na Blanensku. Klienti často netuší, co mají od makléře očekávat. Dost často se proces prodeje zjednodušuje na inzerci a na právní servis. Obchodní případ je však většinou komplexnější a je třeba k němu přistupovat profesionálně a s pokorou. “Za svou praxi jsem zažil dost podceněných případů, kdy měli majitelé domů špatné spaní” říká David. Kvalitních makléřů je jako šafránu, ale pokud pro Vás pracují, rozhodně se Vám to vyplatí. Dnes na téma stanovení ceny.
…
Je podle Tebe důležité správně stanovit prodejní cenu?
Ne jen podle mě, ale ze statistik vyplývá, že je ideální, pokud hned na začátku stanovíte cenu co nejpřesněji, zbytek si potom doladí trh.
Jak konkrétně nastavuješ cenu Ty, jsi schopen střelit cenu přímo od pasu?
Jsou lokality, kde jsem velmi aktivní, ale i tak si nejdříve nechám nachystat potřebné podklady. Pokud někdo tahá cenu z rukávu na počkání, tak je to nezodpovědné. Majitel domu chce vědět, jaká je aktuální tržní cena. Její stanovení má své zákonitosti.
Nejdříve s majitelem proberu nezbytné detaily, abych si udělal představu o nemovitosti a mohl předběžně srovnat s konkurenční nabídkou na trhu.
Co myslíš konkurenční nabídkou?
Jsou to parametrově srovnatelné nemovitosti, co se týče technického stavu, užitné plochy domu, ploch pozemku a lokality.
Takže vycházíš z toho, co je aktuálně v nabídce?
Zjednodušeně ano, ale analýza je podrobnější, trochu to vysvětlím. Dělám to ve třech krocích A,B,C.
A. Zjistím si informace o nabídce nemovitostí v dané obci a jejím okolí. Aktuální nabídka je důležitá, ale já ji potřebuji vidět i zpětně. Potřebuji znát, jak se prodej nabízených nemovitostí vyvíjí, tedy jak dlouho jsou na trhu, na jaké začínaly ceně, jaký je o nemovitosti zájem. Potřebuji znát, jestli jsou na nemovitostech prohlídky. Pokud se něco zarezervovalo, tak jaká byla finální cena atd.
B. Zjistím si všechny prodané nemovitosti v obci a přilehlém okolí za posledních 12 měsíců. Vyberu opět ty srovnatelné.
…
To abys takto sledoval inzerci, musíš být na Internetu každý den, ne? A proč zjišťuješ u prodaných nemovitostí posledních 12 měsíců, za delší dobu bys měl přece více informací ke srovnání?
To taky jsem, ráno i večer, ale ty detaily jsou nad lidské síly. Na různé oblasti mám nastaveného hlídacího robota, který mě informuje o jakékoli změně, kterou potřebuji znát.
K těm 12 měsícům, vzhledem k růstu cen nemovitých věcí v Brně a okolí, starší nabídky nemají takovou vypovídací schopnost, kterou potřebuji.
…
Takže když to shrnu, abys zodpovědně navrhl cenu, potřebuješ znát aktuální nabídku, historii inzerce a ceny skutečně prodaných nemovitostí v posledních 12 měsících?
Ano, ale ještě potřebuji nemovitost vidět osobně a udělat si vlastní názor a to je to C.
Potom tyto poznatky dám dohromady a následně je to trochu o počítání.
Na to máš nějaký program?
Ano, je tam dost proměnných, které musím dosadit sám. Zásadní váhu mají moje zkušenosti. Některé náročnější věci probírám se svými kolegy.
Není to zbytečně pracné?
Pracné to je, ale k tomu mám personální podporu a systém, takže mi to ušetří dost času. A zbytečné určitě ne, každá taková analýza posiluje moje znalosti o trhu. Toto by měl být standard, který na startu nabídne makléř prodávajícímu.
Navíc je to dobrý argument i pro kupujícího, pokud mu nastavení ceny dobře vysvětlíte, sám potom nemá důvod smlouvat.
Jakou cenu si za to účtuješ?
Je to zadarmo, neúčtuji si nic. Ale abych byl upřímný vždy očekávám, že moje služby osloví majitele natolik, že bude mít zájem se mnou spolupracovat i při následném prodeji jeho nemovitosti. Pokud bych řekl, že nic neočekávám, bylo by to trochu pokrytecké :-)
Myslíš, že to lidé ocení?
Důležité je to, že to lidé potřebují. A když dělám, co lidé chtějí a potřebují, tak to ocení.
25.5.2017