Jak to celé funguje?

Lidé často nevědí, co od realitní kanceláře očekávat. Zde je stručný výčet činností, které by pro Vás měla kancelář udělat minimálně.

Co chtít po makléři?

Při první schůzce chtějte vidět plnou moc, která opravňuje makléře k jednání za kancelář. Dále požadujte, aby Vám makléř prokázal, že je pojištěný, stejně tak i realitní kancelář.

 

Má vůči vám makléř nějakou odpovědnost?

Ano má. Po novele občanského zákoníku § 2950 má makléř profesní odpovědnost. Proto doporučujeme i písemnou komunikaci, nebo si písemně potvrdit co ste si řekli a bylo dohodnuto.

 

Co by se mělo dít na první schůzce?

Dávejte si bedlivý pozor na to o čem makléř hovoří, pokud bude po celou dobu omílat obecné fráze, mělo by to pro Vás být varování. Makléř by měl být konkrétní a ověřit si podstatné věci.

Ideálně pokud si podle náběrového formuláře prověří detaily nemovitosti jako ( užitná plocha, rozměry místností, inženýrské sítě, dispozice a stav nemovitosti, náklady na energie, prověří právní stav nemovitosti, zadluženost nemovitosti atd.). Měl by získat vyčerpávající informace.

Tyto informace jsou nezbytné nejen pro jednání se zájemci, ale zejména ve veřejné inzerci nemůžete uvádět mylné údaje. Stává se, že lidé nafukují rozměry bytů a domů, než je jejich skutečná užitná plocha a potom z toho mohou být i právní tahanice. Takže perfektní příprava a dotazy Vám odhalí kvalitu makléře.

 

Není od věci položit makléři pár dotazů aby jste si prověřili jeho znalosti: tipy jsou ZDE

 

Podepsat zprostředkovatelskou smlouvu?

Je to výhodné pro všechny strany, zejména je to písemný závazek makléře, že bude provádět profesionální výkon a je za něj odpovědný. Ideální ovšem je, když se můžete se zněním smlouvy seznámit předem a ne, že Vám ji makléř předloží na první schůzce a nutí Vás k podpisu. Ideální je, když je smlouva někde zveřejněná, jako například ZDE.

Určitě není dobré hned na začátku podepisovat smlouvu na dlouhou dobu, ale nejdříve si makléře otestovat a dát mu třeba 3 měsíce. Po uplynutí „zkušební doby“ je možné smlouvu bez problémů prodloužit. Je nutné vědět, že smlouva je spotřebitelská a že do 15-ti pracovních dnů od ní můžete odstoupit, o možnosti odstoupení je povinen Vás makléř informovat.

 

Jak se navrhuje cena?

Nikoli tak, že „já Vám paní říkám že mám zkušenosti a cena bude taková, reality už dělám X let… blabla“. Zkušenosti makléř samozřejmě mít musí, ale vynikající makléř připraví pro klienta analýzu. Ta by měla obsahovat minimálně srovnání s konkurenčními nemovitostmi. Ideálně, pokud bude podložená údaji z cenové mapy skutečně prodaných nemovitostí. Přístup do takovéto mapy dobrá kancelář má. Ideální je podložit analýzu případným odhadem nemovitosti v okolí anebo kupními smlouvami již prodaných nemovitostí. Prostě navržení ceny je klíčové a pálit od boku je nezodpovědné. Špatné nastavení ceny může v důsledku vést i k prodeji pod reálnou cenou anebo se prodej zbytečně protahuje.

 

Jak s nemovitostí na trh?

Mylná je představa , že nemovitost vyinzerujeme a čekáme…., ale stává se to. I tímto způsobem lze občas dobře prodat, ale ve většině případů to nefunguje a chce to NĚCO navíc. Nejdříve je nutné vše pečlivě připravit, to odvisí ze získaných informací a analýzy. Důležitý je i právní stav nemovitosti. Je potřeba mít i nachystaná vysvětlení a argumenty pro kupující, nepřipravenost vzbuzuje nedůvěru a snižuje potenciál nemovitosti. Jinak se budeme připravovat na nemovitost na které není žádné omezení, jinak na nemovitost omezenou zástavním právem, břemenem ( služebností ), exekucí atd. V některých případech je postup konzultován s daňovým poradcem, právníkem, odhadcem nebo stavebním odborníkem. Ještě před inzercí musí být daný scénář právního postupu a co bude navazovat, když se najde klient, který o nemovitost bude mít zájem. Pokud Vám toto nebude schopen makléř popsat anebo řekne „to budeme řešit až potom“, tak pozor na takového odborníka.

 

Jak probíhají prohlídky?

Makléř koordinuje časově termíny prohlídek. Na prohlídku jezdí s časovým předstihem, kdo jezdí pozdě je zřejmě nespolehlivý, ale stát se může. Makléř musí vždy být prohlídce osobně přítomen, a klienta by měl mít předem prověřeného. Na prohlídku je makléř vždy perfektně připravený. Makléř je také zkušený, trénovaný ve vyjednávání a za klienta vyjednává.

 

Jak správně komunikovat?

Makléř by Vám měl min. 1 x týdně poslat report, souhrn vyčerpávajících informací, co se v uplynulých dnech událo. Pokud nekomunikuje, pravděpodobně se nestará. Ideální je mít tyto reporty písemně a ústní dovysvětlení neuškodí. Podstatné jsou informace o rozhodnutí klientů, chtějte i případně vědět proč přesně se klient pro Vaši nemovitost nerozhodl.

 

Co když se objeví vážný zájemce?

Pokud jsme již ve fázi, že existuje vážný zájemce o koupi, sepíše makléř s tímto klientem rezervační smlouvu a prodávajícího písemně informuje o tomto kroku. Po podpisu rezervační smlouvy začíná administrativně právní část. Co se týče prověření bonity klienta, to by měl schopný makléř zvládnou do dvou, či tří pracovních dnů.

 

Jak je to s právním servisem?

Součástí služeb je i poskytnutí právního servisu. Samozřejmostí je příprava smluv, zajištění úschovného advokátního účtu pro bezpečný převod peněz a převod práv na katastru nemovitostí. Důležitá je však koordinace celého procesu, protože v 90% případů jsou zúčastněné i další profese, finanční poradce, banky, odhadci atd. Zde hraje opět klíčovou roli makléř, který veškeré procesy koordinuje a komunikuje, zná termíny a technické postupy. Nespoléhejte na to, že právní nebo finanční poradce jsou v souladu, známe příklady z praxe, kdy špatnou koordinací došlo k prošvihnutí lhůt a byly z toho komplikace i pokuty. Dobrý makléř tedy informuje komunikuje a má o případu přehled. Dovede celý případ do úspěšného konce.

 

Jak předat nemovitost?

Zde je potřeba opět přítomnost makléře, protože na začátcích jednání bylo něco domluveno a je třeba to zkoordinovat. Makléř má nachystaný předávací protokol. Předání nemovitostí je tedy potvrzeno předávacím protokolem, vyplněnými formuláři k příslušným dodavatelům energií pro zajištění přepisu. Na místě se samozřejmě provedou odečty plynu, vody, el. Energie, rozpočtových měřidel tepla v bytech. Pokud jde o předání a převod bytů, makléř dodá informaci, jaké instituce je třeba o předání informovat ( správce nemovitostí, družstvo atd.)

 

Jak na daň z nabytí nemovité věci ( dříve daň z převodu nemovitosti )?

Zde RK vyplní a nachystá daňové přiznání. Makléř musí znát termíny do kdy má být daňové přiznání podáno a do kdy má být uhrazena daň. Podepsané přiznání je třeba odevzdat na příslušném finančním úřadu a oražená kopie advokátní kanceláři. I o toto by se měl Vám makléř postarat až do konce.

 

Jak je to s daní z nemovitosti?

Povinnost podat daňové přiznání je do konce ledna. Domluvte se s makléřem a on Vám poradí a pomůže.

 

„Upozornění ve smyslu zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele:
Dojde-li ke sporu, má spotřebitel právo na jeho mimosoudní řešení. Návrh na mimosoudní řešení sporu podle zákona č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele, podá na Českou obchodní inspekci. Veškeré podrobnosti k mimosoudnímu řešení jsou uvedeny na stránkách České obchodní inspekce www.coi.cz.“

1.10.2014